Neda Karimi
Chief Executive Officer · Directora generalÁmbito de actividadDirección empresarial, estrategia y atención a clientes – con la aspiración de acompañar cada mandato de forma personal, discreta y al más alto nivel.
Intermediación discreta, tasación rigurosa y asesoramiento estratégico para inmuebles excepcionales – para family offices, fondos y clientes privados en la región DACH, el Reino Unido y Dubái.
Tasación certificada por DEKRA según métodos reconocidos – una base sólida para cada decisión. También como informe de vida útil restante para una mayor amortización fiscal del edificio (AfA).
Solicite asesoramiento ahoraConcepción y desarrollo de proyectos – desde la primera idea y la viabilidad hasta la fase lista para construir.
Solicite asesoramiento ahoraEstructuración de soluciones de financiación adecuadas en colaboración con bancos y socios de capital. En la financiación hipotecaria se beneficia de unos 150 proveedores de productos – entre ellos bancos suprarregionales, cajas de ahorros regionales y bancos cooperativos. Acompañamos financiaciones de inmuebles en Alemania, Suiza, España y los Emiratos Árabes Unidos.
Solicite asesoramiento ahoraComercialización discreta a un círculo seleccionado de compradores e inversores – de forma específica en lugar de masiva.
Solicite asesoramiento ahoraCreación y estructuración de carteras inmobiliarias a partir de 10 millones de euros para fondos y family offices.
Solicite asesoramiento ahoraAcompañamiento independiente por honorarios – transparente y siempre en interés del cliente.
Solicite asesoramiento ahoraDesde 1998, LEVEL8 Immobilien representa una forma de tratar los inmuebles que exige más esmero que el negocio rápido: escuchar, examinar, valorar – y solo entonces asesorar.
Trabajamos de forma discreta y personal, con una mirada clara para el valor y la ubicación. Cada inmueble se analiza de forma individual y cada recomendación puede fundamentarse. Esa es la diferencia entre una oferta y una decisión que perdura.
«El valor no nace en el escaparate, sino en el análisis.»
Ámbito de actividadDirección empresarial, estrategia y atención a clientes – con la aspiración de acompañar cada mandato de forma personal, discreta y al más alto nivel.
Perito certificado por DEKRA en tasación inmobiliaria D3
Ámbito de actividadTasación inmobiliaria, financiación y operaciones – informes de valor de mercado y de vida útil restante conforme a la ImmoWertV, estructuración de financiaciones.
Master in International Management and Information Systems · Ingeniera de IA
Ámbito de actividadAlianzas de inversión y desarrollo de negocio – desde el primer contacto hasta la colaboración a largo plazo con inversores.
Bachelor of Arts in Business Administration – Real Estate · Diplom-Immobilienwirtin (DIA), economista inmobiliaria diplomada
Ámbito de actividadInversiones y transacciones inmobiliarias – desde la revisión del inmueble y la negociación hasta el cierre.
Ámbito de actividadDiseño y planificación de proyectos de construcción – desde la primera idea y la viabilidad hasta el proyecto para la licencia de obra.
Ámbito de actividadCálculo estructural, construcción y revisión técnica – para una ejecución segura y rentable.
Ámbito de actividadGestión de proyectos, planificación de plazos y costes – coordina a todos los participantes desde el diseño hasta la finalización.
Ámbito de actividadComercialización y comunicación – dosieres, presentación de inmuebles y presencia online.
Calcule en pocos segundos su financiación, la rentabilidad de un inmueble y la vida útil restante de un edificio – sin compromiso y sin introducir datos personales.
| Año | Intereses | Amortización | Deuda pendiente |
|---|
Ejemplo NRW: 6,5 % impuesto de transmisiones + 2,0 % notaría/registro + 3,57 % comisión
| Período | +6 % cada 3 años | +10 % cada 3 años | +15 % cada 3 años |
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En Alemania, en los alquileres vigentes solo se permiten subidas hasta el alquiler de referencia local y dentro del límite legal (§ 558 BGB: 20 %, en mercados tensionados 15 % en un plazo de 3 años).
Por elemento: parcial = renovado solo en parte o hace tiempo · integral = modernizado por completo y recientemente
Solo es amortizable la parte del edificio – el valor del suelo no se amortiza.
| Grado de modernización | Puntos | Vida útil restante | Año de construcción ficticio |
|---|
La vida útil restante (VUR, en alemán Restnutzungsdauer) indica cuántos años puede previsiblemente seguir utilizándose un edificio de forma económica a partir de la fecha de valoración, con una gestión adecuada (§ 4, apdo. 3 ImmoWertV, el reglamento alemán de tasación inmobiliaria). El punto de partida es la vida útil total (VUT) – la vida útil económica habitual de un edificio nuevo de este tipo.
En el caso más sencillo: vida útil restante = vida útil total − antigüedad del edificio. Las modernizaciones prolongan la vida útil restante; la falta de mantenimiento, los daños constructivos o una utilidad ya no acorde al mercado pueden acortarla. Lo decisivo es la utilidad económica – no cuánto tiempo podría mantenerse técnicamente la estructura.
La vida útil restante influye directamente en el valor de mercado: en el método del coste, a través de la depreciación por antigüedad; en el método de capitalización, a través del factor de valor actual de los rendimientos netos. Fiscalmente, determina si es posible una amortización (AfA) más alta.
El anexo 1 de la ImmoWertV establece valores modelo para la vida útil total. Para los tipos de edificio no incluidos, la vida útil total se deriva de tipos comparables.
| Tipo de edificio | VUT |
|---|
Para edificios residenciales, el anexo 2 de la ImmoWertV valora con puntos las modernizaciones realizadas. Si las medidas se realizaron hace tiempo, se aplican menos puntos que el máximo. Los elementos no modernizados que cumplen los estándares actuales también pueden recibir puntos.
| Elemento de modernización | puntos máx. |
|---|---|
| Renovación de la cubierta incl. mejora del aislamiento térmico | 4 |
| Modernización de ventanas y puertas exteriores | 2 |
| Modernización de las instalaciones (electricidad, gas, agua, aguas residuales) | 2 |
| Modernización de la calefacción | 2 |
| Aislamiento térmico de las fachadas | 4 |
| Modernización de baños | 2 |
| Modernización de acabados interiores (p. ej., techos, suelos, escaleras) | 2 |
| Mejora sustancial de la distribución | 2 |
| Total | 20 |
| Grado de modernización | Puntos |
|---|---|
| no modernizado | 0–1 |
| pequeñas modernizaciones en el marco del mantenimiento | 2–5 |
| grado medio de modernización | 6–10 |
| mayormente modernizado | 11–17 |
| modernizado integralmente | 18–20 |
Hasta una determinada antigüedad relativa (antigüedad ÷ vida útil total) se aplica la diferencia simple VUR = VUT − antigüedad. A partir de este umbral – entre el 10 % y el 60 % según los puntos de modernización – la vida útil restante se calcula con la siguiente fórmula:
VUR = a × antigüedad² ÷ VUT − b × antigüedad + c × VUT
Los coeficientes a, b y c dependen de la puntuación de modernización. Así, las modernizaciones prolongan la vida útil restante hasta un máximo de aproximadamente el 70 % de la vida útil total. En caso de rehabilitación integral que deje el edificio en un estado cercano a obra nueva, puede alcanzar hasta el 90 % de la vida útil total; se considera entonces como año de construcción el de la rehabilitación, y la sustancia antigua restante (p. ej., el sótano) da lugar a deducciones.
El año de construcción ficticio expresa el resultado de forma gráfica: año de referencia − (VUT − VUR). Así, una casa construida en 1965 y parcialmente modernizada puede equivaler económicamente a un edificio de los años 80.
| Puntos | a | b | c | desde antigüedad relativa |
|---|
En Alemania, los edificios residenciales arrendados se amortizan fiscalmente de forma estandarizada (§ 7, apdo. 4 EStG, ley alemana del impuesto sobre la renta): con un 2,5 % anual si se terminaron antes de 1925, con un 2 % si se terminaron entre 1925 y 2022 y con un 3 % si se terminaron a partir de 2023. Esto corresponde a una vida útil supuesta de 40, 50 y unos 33 años, respectivamente.
Si la vida útil real es más corta, puede aplicarse una amortización proporcionalmente mayor (§ 7, apdo. 4, frase 2 EStG) – con 25 años de vida útil restante, por ejemplo, un 4 % en lugar de un 2 %. Por lo general, los propietarios lo acreditan con un informe pericial. El Tribunal Federal de Finanzas (BFH) confirmó en su sentencia de 23/01/2024 (IX R 14/23) que una determinación basada en la ImmoWertV es adecuada para ello; la restrictiva circular del Ministerio Federal de Hacienda (BMF) de 22/02/2023 fue derogada con efecto a 01/12/2025.
Importante: una AfA más alta distribuye el valor del edificio en menos años. La suma de las amortizaciones no cambia – la ventaja surge porque el ahorro fiscal se produce antes.
Sobre todo en edificios antiguos y poco modernizados, con una parte elevada del edificio en el precio de compra y un tipo impositivo personal alto. Cuanto más por debajo de la vida útil fiscal estándar quede la vida útil restante pericial, mayor será el efecto – la calculadora de arriba le muestra el orden de magnitud.
Como perito certificado por DEKRA en tasación inmobiliaria D3, elaboramos informes de vida útil restante basados en la ImmoWertV – documentados de forma comprensible para la administración tributaria alemana (Finanzamt). Le rogamos que acuerde la aplicación fiscal con su asesor fiscal.
Solicitar ahora informe de VURTodos los resultados son cálculos modelo sin compromiso basados en sus datos y no sustituyen un asesoramiento individual. Los tipos de interés son supuestos de libre elección y no constituyen una oferta de financiación; recibirá una oferta vinculante con la TAE tras un análisis individual. Los efectos fiscales no se tienen en cuenta en las calculadoras de financiación y rentabilidad. La vida útil restante es un cálculo modelo según la ImmoWertV y no sustituye ni un informe pericial ni un asesoramiento fiscal. Tipos del impuesto de transmisiones: noviembre de 2026.
Ya sea una venta, una compra o una tasación rigurosa – escríbanos brevemente de qué se trata. Le responderemos de forma personal y confidencial.