Neda Karimi
Chief Executive Officer · Генеральный директорСфера деятельностиУправление компанией, стратегия и работа с клиентами – с целью сопровождать каждый мандат лично, конфиденциально и на высшем уровне.
Конфиденциальное посредничество, обоснованная оценка и стратегический консалтинг для исключительных объектов – для семейных офисов, фондов и частных клиентов в регионе DACH, Великобритании и Дубае.
Оценка стоимости с сертификатом DEKRA по признанным методам – надёжная основа для любого решения. Также в виде заключения об остаточном сроке службы для повышенной амортизации здания (AfA).
Запросить консультациюКонцепция и девелопмент проектов – от первой идеи и технико-экономического обоснования до готовности к строительству.
Запросить консультациюСтруктурирование подходящих решений по финансированию совместно с банками и партнёрами по капиталу. В ипотечном финансировании Вам доступны около 150 поставщиков продуктов – среди них надрегиональные банки, региональные сберегательные кассы и кооперативные банки. Мы сопровождаем финансирование объектов в Германии, Швейцарии, Испании и Объединённых Арабских Эмиратах.
Запросить консультациюКонфиденциальная продажа проверенному кругу покупателей и инвесторов – адресно, а не массово.
Запросить консультациюФормирование и структурирование портфелей недвижимости от 10 млн € для фондов и семейных офисов.
Запросить консультациюНезависимое сопровождение на гонорарной основе – прозрачно и последовательно в интересах клиента.
Запросить консультациюС 1998 года LEVEL8 Immobilien олицетворяет подход к недвижимости, требующий большей тщательности, чем быстрая сделка: выслушать, проверить, оценить – и только потом консультировать.
Мы работаем конфиденциально и лично, с ясным пониманием ценности и расположения. Каждый объект рассматривается индивидуально, каждая рекомендация обоснована. В этом разница между предложением и решением, которое выдержит проверку временем.
«Стоимость создаётся не в витрине, а в анализе.»
Сфера деятельностиУправление компанией, стратегия и работа с клиентами – с целью сопровождать каждый мандат лично, конфиденциально и на высшем уровне.
Эксперт по оценке недвижимости D3 с сертификатом DEKRA
Сфера деятельностиОценка недвижимости, финансирование и операционная деятельность – заключения о рыночной стоимости и остаточном сроке службы по ImmoWertV, структурирование финансирования.
Master in International Management and Information Systems · инженер в области ИИ
Сфера деятельностиИнвестиционные партнёрства и развитие бизнеса – от первого контакта до долгосрочного сотрудничества с инвесторами.
Bachelor of Arts in Business Administration – Real Estate · Diplom-Immobilienwirtin (DIA), дипломированный экономист по недвижимости
Сфера деятельностиИнвестиции в недвижимость и сделки – от проверки объекта и переговоров до закрытия сделки.
Сфера деятельностиРазработка и проектирование строительных проектов – от первой идеи и технико-экономического обоснования до проекта для получения разрешения на строительство.
Сфера деятельностиСтатика, строительные конструкции и технический контроль – для надёжной и экономичной реализации.
Сфера деятельностиУправление проектами, планирование сроков и затрат – координирует всех участников от проекта до завершения строительства.
Сфера деятельностиМаркетинг и коммуникации – экспозе, презентация объектов и онлайн-присутствие.
Рассчитайте финансирование, доходность объекта и остаточный срок службы здания за несколько секунд – без обязательств и без ввода персональных данных.
| Год | Проценты | Погашение | Остаток долга |
|---|
Пример NRW: 6,5 % налог на приобретение + 2,0 % нотариус/поземельная книга + 3,57 % маклер
| Период | +6 % каждые 3 г. | +10 % каждые 3 г. | +15 % каждые 3 г. |
|---|
В Германии повышение арендной платы по действующим договорам допускается только до местного сравнительного уровня и в пределах установленного лимита (§ 558 BGB: 20 %, на напряжённых рынках жилья 15 % за 3 года).
Для каждого элемента: частично = обновлено лишь частично или давно · полностью = модернизировано целиком и недавно
Амортизируется только доля здания – стоимость земли не амортизируется.
| Степень модернизации | Баллы | Остаточный срок службы | Условный год постройки |
|---|
Остаточный срок службы (ОСС, нем. Restnutzungsdauer) показывает, сколько лет здание при надлежащей эксплуатации предположительно ещё может экономически использоваться начиная с даты оценки (§ 4 абз. 3 ImmoWertV – германского Положения об оценке недвижимости). Исходной точкой служит нормативный срок службы (НСС) – обычный срок экономического использования нового здания данного типа.
В простейшем случае: остаточный срок службы = нормативный срок службы − возраст здания. Модернизации продлевают остаточный срок службы, а недостаточное техническое обслуживание, строительные дефекты или несоответствие требованиям рынка могут его сократить. Решающее значение имеет экономическая пригодность – а не то, сколько ещё конструкция могла бы простоять технически.
Остаточный срок службы напрямую влияет на рыночную стоимость: в затратном подходе – через возрастной износ, в доходном подходе – через коэффициент приведённой стоимости чистых доходов. С налоговой точки зрения он определяет, возможна ли повышенная амортизация (AfA).
Приложение 1 к ImmoWertV устанавливает модельные значения нормативного срока службы. Для неуказанных типов зданий он определяется по сопоставимым типам.
| Тип здания | НСС |
|---|
Для жилых зданий Приложение 2 к ImmoWertV оценивает выполненные модернизации в баллах. Если работы проводились давно, начисляется меньше максимального количества баллов. Элементы, которые не модернизировались, но соответствуют современным требованиям, также могут получить баллы.
| Элемент модернизации | макс. баллов |
|---|---|
| Обновление кровли с улучшением теплоизоляции | 4 |
| Модернизация окон и наружных дверей | 2 |
| Модернизация инженерных сетей (электричество, газ, водоснабжение, канализация) | 2 |
| Модернизация системы отопления | 2 |
| Теплоизоляция наружных стен | 4 |
| Модернизация ванных комнат | 2 |
| Модернизация внутренней отделки (напр., потолки, полы, лестницы) | 2 |
| Существенное улучшение планировки | 2 |
| Итого | 20 |
| Степень модернизации | Баллы |
|---|---|
| без модернизации | 0–1 |
| небольшие модернизации в рамках текущего ремонта | 2–5 |
| средняя степень модернизации | 6–10 |
| преимущественно модернизировано | 11–17 |
| полностью модернизировано | 18–20 |
До определённого относительного возраста (возраст здания ÷ нормативный срок службы) действует простая разница ОСС = НСС − возраст. Начиная с этого порога – в зависимости от баллов модернизации от 10 % до 60 % – остаточный срок службы рассчитывается по формуле:
ОСС = a × возраст² ÷ НСС − b × возраст + c × НСС
Коэффициенты a, b и c зависят от суммы баллов модернизации. Таким образом, модернизации продлевают остаточный срок службы максимум примерно до 70 % нормативного срока. При капитальной реконструкции, приводящей здание в состояние, близкое к новому, он может составлять до 90 % нормативного срока; годом постройки тогда считается год реконструкции, а сохранившиеся старые конструкции (напр., подвал) ведут к понижающим поправкам.
Условный год постройки наглядно выражает результат: год оценки − (НСС − ОСС). Так, частично модернизированный дом 1965 года постройки может экономически соответствовать зданию, построенному в 1980-х годах.
| Баллы | a | b | c | от относит. возраста |
|---|
Сдаваемые в аренду жилые здания в Германии амортизируются для целей налогообложения по стандартным ставкам (§ 7 абз. 4 EStG – Закона о подоходном налоге): 2,5 % в год при вводе в эксплуатацию до 1925 года, 2 % – с 1925 по 2022 год и 3 % – начиная с 2023 года. Это соответствует предполагаемому сроку службы 40, 50 и около 33 лет соответственно.
Если фактический срок службы короче, допускается соответственно более высокая амортизация (§ 7 абз. 4 предл. 2 EStG) – например, при остаточном сроке службы 25 лет 4 % вместо 2 %. Как правило, собственники подтверждают это заключением эксперта. Федеральный финансовый суд (BFH) решением от 23.01.2024 (IX R 14/23) подтвердил, что расчёт на основе ImmoWertV для этого пригоден; ограничительное письмо Федерального министерства финансов (BMF) от 22.02.2023 было отменено с 01.12.2025.
Важно: повышенная AfA распределяет стоимость здания на меньшее количество лет. Общая сумма амортизации остаётся прежней – преимущество возникает за счёт того, что налоговая экономия наступает раньше.
Особенно для старых, мало модернизированных зданий, при высокой доле здания в цене покупки и высокой личной ставке налога. Чем сильнее остаточный срок службы по заключению эксперта отстаёт от стандартного налогового срока, тем больше эффект – калькулятор выше покажет Вам порядок величин.
Как эксперт по оценке недвижимости D3 с сертификатом DEKRA, мы составляем заключения об остаточном сроке службы на основе ImmoWertV – с понятной документацией для налоговой инспекции. Налоговое применение просим согласовать с Вашим налоговым консультантом.
Запросить заключение об ОССВсе результаты являются необязывающими модельными расчётами на основе Ваших данных и не заменяют индивидуальную консультацию. Процентные ставки – свободно выбираемые допущения и не являются предложением о финансировании; обязывающее предложение с указанием эффективной годовой ставки Вы получите после индивидуальной проверки. Налоговые эффекты в ипотечном калькуляторе и калькуляторе доходности не учитываются. Остаточный срок службы – модельный расчёт по ImmoWertV, который не заменяет ни заключение эксперта, ни налоговую консультацию. Ставки налога на приобретение: по состоянию на ноябрь 2026 года.
Продажа, покупка или обоснованная оценка – кратко напишите нам, о чём идёт речь. Мы ответим лично и конфиденциально.