Neda Karimi
Chief Executive Officer · 总经理职责范围企业管理、战略制定与客户关系——致力于以个性化、私密且最高水准的方式完成每一项委托。
与银行及资本合作伙伴共同制定合适的融资方案。在购房贷款方面，您可受益于约 150 家产品提供方——包括跨区域银行、地区储蓄银行及合作银行。我们为位于德国、瑞士、西班牙及阿拉伯联合酋长国的房产提供融资服务。
立即预约咨询自 1998 年起，LEVEL8 Immobilien 便代表着一种比快速成交更需用心的房地产理念：倾听、审核、评估——然后才提供建议。
我们以私密且个性化的方式工作，对价值与区位有着清晰的判断。每一处房产都单独考量，每一项建议都有据可依。这正是一份报价与一个经得起考验的决策之间的区别。
“价值不在橱窗中产生，而在分析中诞生。”
职责范围企业管理、战略制定与客户关系——致力于以个性化、私密且最高水准的方式完成每一项委托。
DEKRA 认证房地产估价专家 D3
职责范围房地产估价、融资与运营——依据 ImmoWertV 出具市场价值及剩余使用年限报告，设计融资结构。
Master in International Management and Information Systems · 人工智能工程师
职责范围投资合作与业务拓展——从初次接触到与投资者的长期合作。
Bachelor of Arts in Business Administration – Real Estate · Diplom-Immobilienwirtin (DIA)，房地产经济师
职责范围房地产投资与交易——从物业尽职调查、谈判到交易完成。
职责范围建筑项目的设计与规划——从最初构想、可行性研究直至报建设计。
职责范围结构计算、建筑构造与技术审查——确保安全且经济地实施。
职责范围项目管理、进度与成本规划——从设计到竣工协调所有参与方。
职责范围营销与传播——房产说明书、房产展示与线上形象。
只需几秒钟，即可计算您的融资方案、房产收益率以及建筑物的剩余使用年限——无约束力，且无需提供个人信息。
| 年份 | 利息 | 还本 | 剩余贷款 |
|---|
以北威州为例：6.5% 购置税 + 2.0% 公证/土地登记 + 3.57% 中介费
| 期间 | 每 3 年 +6% | 每 3 年 +10% | 每 3 年 +15% |
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在德国，现有租约的租金上调仅允许达到当地可比租金水平，且须在上限范围内（《德国民法典》第 558 条：3 年内最多 20%，住房紧张市场为 15%）。
每个部件：部分 = 仅部分或较早前更新 · 全面 = 完全且近期进行了现代化改造
仅建筑部分可折旧——土地价值不可折旧。
| 现代化程度 | 分数 | 剩余使用年限 | 虚拟建造年份 |
|---|
剩余使用年限（德语 Restnutzungsdauer，RND）指在正常管理的前提下，建筑物自估价基准日起预计仍可经济使用的年数（德国《不动产估价条例》ImmoWertV 第 4 条第 3 款）。其出发点是总使用年限（GND）——同类新建建筑通常的经济使用年限。
最简单的情况：剩余使用年限 = 总使用年限 − 建筑年龄。现代化改造可延长剩余使用年限，而疏于维护、建筑损坏或不再符合市场需求的使用性能则可能将其缩短。关键在于经济可用性——而非建筑结构在技术上还能存续多久。
剩余使用年限直接影响市场价值：在成本法中通过年龄折旧体现，在收益法中通过净收益的现值系数体现。在税务方面，它决定能否适用更高的折旧（AfA）。
ImmoWertV 附件 1 规定了总使用年限的模型取值。对于未列出的建筑类型，总使用年限可参照类似建筑类型推导。
| 建筑类型 | 总年限 |
|---|
对于住宅建筑，ImmoWertV 附件 2 以分数评估已完成的现代化改造。若改造时间较久，则给予低于最高分的分数。未经改造但符合当代标准的部件同样可以获得分数。
| 现代化改造项目 | 最高分 |
|---|---|
| 屋顶翻新（含保温改善） | 4 |
| 窗户及外门现代化 | 2 |
| 管线系统现代化（电、燃气、给水、排水） | 2 |
| 供暖系统现代化 | 2 |
| 外墙保温 | 4 |
| 卫生间现代化 | 2 |
| 室内装修现代化（如天花板、地面、楼梯） | 2 |
| 户型布局显著改善 | 2 |
| 合计 | 20 |
| 现代化程度 | 分数 |
|---|---|
| 未改造 | 0–1 |
| 日常维护范围内的小规模改造 | 2–5 |
| 中等现代化程度 | 6–10 |
| 大部分已改造 | 11–17 |
| 全面改造 | 18–20 |
在达到一定相对年龄（建筑年龄 ÷ 总使用年限）之前，采用简单差值：剩余年限 = 总年限 − 房龄。超过该阈值后（根据现代化改造分数介于 10% 至 60% 之间），剩余使用年限按以下公式计算：
剩余年限 = a × 房龄² ÷ 总年限 − b × 房龄 + c × 总年限
系数 a、b、c 取决于现代化改造分数。通过现代化改造，剩余使用年限最多可延长至总使用年限的约 70%。若进行全面翻新使建筑接近新建状态，则可达总使用年限的 90%；此时以翻新年份作为建造年份，保留的旧结构（如地下室）将导致相应扣减。
虚拟建造年份直观地表达了结果：基准年份 −（总年限 − 剩余年限）。例如，一栋 1965 年建成、经部分现代化改造的房屋，在经济上可相当于 1980 年代建造的建筑。
| 分数 | a | b | c | 起始相对年龄 |
|---|
在德国，出租住宅建筑按标准税率折旧（《德国所得税法》EStG 第 7 条第 4 款）：1925 年以前竣工的每年 2.5%，1925 年至 2022 年竣工的 2%，2023 年起竣工的 3%。分别对应假定使用年限 40 年、50 年和约 33 年。
若实际使用年限更短，可相应提高折旧率（EStG 第 7 条第 4 款第 2 句）——例如剩余使用年限为 25 年时，折旧率为 4% 而非 2%。业主通常通过专家评估报告提供证明。德国联邦财政法院（BFH）在 2024 年 1 月 23 日的判决（IX R 14/23）中确认，依据 ImmoWertV 进行的测算适用于此；联邦财政部（BMF）2023 年 2 月 22 日发布的限制性通函已于 2025 年 12 月 1 日废止。
重要提示：更高的 AfA 会将建筑价值分摊到更少的年份。折旧总额保持不变——其优势在于节税效果更早实现。
尤其适用于较老、现代化程度较低的建筑，以及建筑在购买价格中占比较高、个人税率较高的情况。专家认定的剩余使用年限越明显低于标准税务使用年限，效果就越大——上方计算器可为您显示大致规模。
作为 DEKRA 认证房地产估价专家 D3，我们依据 ImmoWertV 出具剩余使用年限报告——为税务局提供清晰可查的文件。具体税务处理请与您的税务顾问协商。
立即申请剩余年限报告所有结果均为基于您输入数据的无约束力模型计算，不能替代个性化咨询。利率为可自由选择的假设值，不构成融资报价；经个别审核后，您将获得包含实际年利率的正式报价。房贷计算器和收益率计算器未考虑税务影响。剩余使用年限为依据 ImmoWertV 的模型计算，不能替代专家评估报告或税务咨询。房地产购置税税率：截至 2026 年 11 月。
无论是出售、购买还是专业估价——请简要告诉我们您的需求。我们将以个人且保密的方式回复您。